2022年，各地穩(wěn)樓市政策層層遞進(jìn)，面對(duì)各類市場(chǎng)主體，監(jiān)管層屢次表態(tài)支持房地產(chǎn)合理融資，完善企業(yè)債券融資支持機(jī)制。
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近日，新城控股（601155.SH）以穩(wěn)定的財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)情況、“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)，出現(xiàn)在首批公布的示范房企之列。
半年報(bào)數(shù)據(jù)也顯示，在變幻波動(dòng)的市場(chǎng)形勢(shì)下，新城控股始終堅(jiān)持“底線思維”，堅(jiān)持有回籠的銷售，在經(jīng)營(yíng)端彰顯韌性和穩(wěn)定性。
商業(yè)推動(dòng)毛利率穩(wěn)定提升
長(zhǎng)期依托“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的戰(zhàn)略模式，新城控股2022年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入428.03億元，其中歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)30.10億元，扣非歸母凈利潤(rùn)25.62億元。公司總資產(chǎn)達(dá)5148.83億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)616.99億元。
通過(guò)聚焦現(xiàn)金流安全，堅(jiān)持做到“有回款的銷售、有歸集的銷售”，上半年，新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額651.60億元，回款金額達(dá)760.30億元，回款率117%，回款率、歸集率位于行業(yè)前列。
行業(yè)深度調(diào)整期內(nèi)，商業(yè)板塊幫助新城控股維持了可觀的毛利率水平，期內(nèi)新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入47.18億元，同比增長(zhǎng)19.8%。公司整體毛利率也較去年同期平穩(wěn)提升2.29個(gè)百分點(diǎn)，至21.90%。
截至報(bào)告期末，吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)面積達(dá)1189.06萬(wàn)平方米，出租率達(dá)96.01%。物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利31.62億元，占公司總毛利由去年同期的16.56%大幅提升至33.74%；物業(yè)出租及管理毛利率更是隨著吾悅廣場(chǎng)數(shù)量和質(zhì)量同步提升至72.22%。
從數(shù)量上看，截至8月25日，新城控股已開(kāi)業(yè)及管理輸出的吾悅廣場(chǎng)累計(jì)達(dá)132座，已開(kāi)業(yè)數(shù)量位居境內(nèi)外上市公司首位。此外，開(kāi)業(yè)、在建及擬建吾悅廣場(chǎng)總數(shù)量已達(dá)到191座，進(jìn)駐全國(guó)137個(gè)城市。
據(jù)新城控股董事兼總裁梁志誠(chéng)向時(shí)代周報(bào)記者透露，目前，新城控股持有116座重資產(chǎn)吾悅廣場(chǎng)，有近80座吾悅廣場(chǎng)未進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸和資產(chǎn)證券化融資。憑借著雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，吾悅廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸也成為新城控股的融資亮點(diǎn)，其具備“融資期限長(zhǎng)、還款安全”等優(yōu)勢(shì)。
“1―8月期間，公司已有臺(tái)州黃巖吾悅廣場(chǎng)、泰安泰山吾悅廣場(chǎng)等20座吾悅廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸落地，為新城控股累計(jì)獲得融資62億元左右。這些經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸債務(wù)久期約為8～10年，融資成本約為6%～8%，符合公司優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的長(zhǎng)期規(guī)劃。” 梁志誠(chéng)表示。
堅(jiān)持底線思維，融資能力攀升
除了經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸之外，新城控股還積極拓寬境內(nèi)外融資渠道，在融資端屢屢突破。
5月30日，新城控股2022年度第一期中期票據(jù)完成簿記。本期中票發(fā)行規(guī)模10億元，期限2+1年，中誠(chéng)信國(guó)際給予發(fā)行人主體和本期債項(xiàng)雙AAA評(píng)級(jí)，主承銷商為上海銀行和海通證券。
為了助力新城控股中票發(fā)行，5月24日，中債信用增進(jìn)公司和上海銀行聯(lián)合創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?xiě){證（CRMW），這也是中債民企支持工具推出的首單房企信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?xiě){證，創(chuàng)設(shè)總金額不超過(guò)1.3億元。
5月31日，新城控股境外子公司新城環(huán)球發(fā)行金額為1億美元的優(yōu)先綠色票據(jù)，新城控股母公司新城發(fā)展提供擔(dān)保。在房企境外美元債市場(chǎng)低迷之際，此次美元債發(fā)行是今年以來(lái)首筆無(wú)增信措施的美元債，這一破冰之舉也將有效提振市場(chǎng)信心。
7月22日，新城控股61.72億公司債券又獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)批復(fù)。
而據(jù)上海清算所9月2日消息，新城控股又將擬于近期在銀行間市場(chǎng)發(fā)行2022年度第二期中期票據(jù)。公告顯示，本期中票計(jì)劃發(fā)行不超過(guò)10億元，發(fā)行期限為3年，票面利率詢價(jià)區(qū)間為3.00％～4.30％。
在到期債務(wù)管理方面，據(jù)新城控股高級(jí)副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人管有冬透露，2022年新城控股在公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)到期126億元，1―8月已到期償還或提前償還103億元。
未來(lái)，公司也將根據(jù)資金及債務(wù)到期情況，做好相應(yīng)排布，確保每一筆債務(wù)的到期償付。
新城控股董事長(zhǎng)王曉松在業(yè)績(jī)會(huì)上亦指出，新城控股將繼續(xù)堅(jiān)守底線思維，提升資金使用效率，降低財(cái)務(wù)杠桿，提升經(jīng)營(yíng)能力，追求高質(zhì)量回籠資金，保持良好的流動(dòng)性，提前或按時(shí)全額償還債務(wù)本息，全力保障公司穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)及全體投資者的利益。
通過(guò)積極的防御性措施，新城控股也始終保持自身流動(dòng)性充足，以安全可控的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)和資金安排，提振市場(chǎng)與投資者信心。
數(shù)據(jù)顯示，截至報(bào)告期末，新城控股在手現(xiàn)金余額447.82億元，現(xiàn)金短債比1.06倍；凈負(fù)債率為48.37%，同比下降12.11個(gè)百分點(diǎn)；公司剔除合同負(fù)債和預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.06%，同比下降8.39個(gè)百分點(diǎn)，三道紅線保持“綠檔”。
有息負(fù)債方面，截至2022年6月底，新城控股的有息負(fù)債為822億元，同比下降191.60億元，較2021年年末壓降76.67億元。根據(jù)半年報(bào)，截至2022年6月30日，新城控股合聯(lián)營(yíng)權(quán)益有息負(fù)債為91.44億元，較去年年底的115.13億繼續(xù)下降23.69億元。
低調(diào)切入新能源賽道
在商業(yè)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)賽道游刃有余的同時(shí)，新城控股還悄然進(jìn)入了綠色低碳及新能源賽道。
據(jù)王曉松介紹，2022年上半年，新城控股在堅(jiān)持做精主業(yè)、提升核心競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，也圍繞主業(yè)進(jìn)行了綠色低碳及新能源等相關(guān)業(yè)務(wù)的研究和探索。
在“可持續(xù)發(fā)展”的綠色理念指引下，今年5月18日，新城控股首次對(duì)外披露其綠色品牌“新藍(lán)行動(dòng)”，通過(guò)綠色建造的管理藍(lán)圖、綠色低碳的運(yùn)維藍(lán)圖及綠色可持續(xù)的發(fā)展藍(lán)圖，以實(shí)現(xiàn)新城控股綠色低碳的發(fā)展戰(zhàn)略。
在“新藍(lán)行動(dòng)”的綠色低碳藍(lán)圖板塊中，新城控股戰(zhàn)略布局新能源業(yè)務(wù)，搶先探索新發(fā)展模式。默默耕耘兩年多的吾盛（上海）能源設(shè)備科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱“吾盛能源”）投資與管理平臺(tái)，已然迸發(fā)生機(jī)。
對(duì)于已開(kāi)業(yè)的吾悅廣場(chǎng)，吾盛能源選取項(xiàng)目進(jìn)行能源診斷、場(chǎng)景試點(diǎn)與改造，優(yōu)化用能結(jié)構(gòu)。以上海青浦吾悅廣場(chǎng)為例，作為新城控股較早開(kāi)業(yè)的大型城市綜合體項(xiàng)目，上海青浦吾悅廣場(chǎng)總建筑面積17.5萬(wàn)平方米，吾盛能源在該項(xiàng)目投資建設(shè)1.843MWh儲(chǔ)能系統(tǒng)，于2021年7月2日正式投運(yùn)，運(yùn)營(yíng)期15年。
根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目投運(yùn)后將大幅降低廣場(chǎng)用電成本、平衡廣場(chǎng)峰時(shí)負(fù)荷、作為備用電源保障廣場(chǎng)用電安全，全周期節(jié)約電費(fèi)超900萬(wàn)元。截至2022年6月末，吾盛能源累計(jì)投產(chǎn)項(xiàng)目55個(gè)，累計(jì)裝機(jī)規(guī)模約60MW，預(yù)計(jì)年發(fā)電總量7500萬(wàn)度，每年減少碳排放量74775噸。
未來(lái)，依托于全國(guó)191座吾悅廣場(chǎng)的規(guī)模化布局，吾盛能源將進(jìn)行新能源制專題研究，為商業(yè)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域開(kāi)展能源結(jié)構(gòu)優(yōu)化、進(jìn)行可再生能源應(yīng)用、打造低碳節(jié)能建筑等提供示范效應(yīng)，同時(shí)也將為新城控股創(chuàng)造出新的可持續(xù)發(fā)展模式。