“公司‘房地產開發+商業運營’的雙輪驅動將繼續推進。”日前，新城控股（601155.SH）董事長王曉松在2022年半年度業績說明會上強調。
根據中報披露，2022年上半年，新城控股實現營業收入428.03億元人民幣（下同），歸屬于上市公司股東的凈利潤30.10億元，扣非歸母凈利潤25.62億元。期內，新城商管毛利占公司毛利比重達34.14%、毛利率72.22%。王曉松相信，隨著行業的修復和公司長期穩健發展，該部分估值將得以體現。或許正是基于商業“輕重并舉”模式的發展，新城控股整體毛利率較去年同期提升2.29個百分點，至21.90%。
新城控股總資產5148.83億元，歸屬于上市公司股東的凈資產616.99億元。截至報告期末，新城控股已售未結轉面積達到3468.92萬平方米，這為下半年業績增長奠定了基石。
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融資破題
上半年，新城控股實現合同銷售金額651.60億元，累計銷售面積約657.20萬平方米。上半年公司回款金額達760.30億元，回款率117%。
截至報告期末，新城控股凈負債率48.37%，同比下降12.11個百分點；剔除預收賬款后的資產負債率為67.06%，現金短債比為1.06；在手現金447.82億元，其中受限資金僅為67.32億元。
半年來，新城控股努力降負債。據新城控股高級副總裁兼財務負責人管有冬透露，2022年新城控股公開市場債務到期126億元，1-8月已到期償還或提前償還103億元。公司將繼續堅持底線思維，做好資金排布，積極確保每筆債務到期償付。
新城控股償還債務的資源其實不少。該公司公開發行公司債券于7月下旬取得相關批復，將根據市場情況在控制融資成本的前提下擇機發行。1-6月，除了吾悅廣場經營性物業貸外，新城控股成功完成10億元中票發行，為銀行間首單房企信用風險緩釋憑證；成功完成1億美元境外債發行，為4月份以來第一筆民企地產境外新發債；9月2日，據上海清算所公告披露，新城控股擬于近期在銀行間市場通過中債增擔保發行2022年度第二期中票，發行規模不超過10億元，發行期限為3年，票面利率詢價區間為3.00％-4.30％。
目前，新城控股剔除合同負債和預收款項后的資產負債率為67.06%，同比下降8.39個百分點；若直接按照貨幣資金除以短期金融機構債務，現金短債比則為1.75倍。
商業“造血”
商業板塊有望成為新城控股的另一只現金奶牛，且吾悅廣場配套的銷售回籠足以覆蓋吾悅廣場的建設資金。
新城控股董事兼聯席總裁曲德君對新城商業的商業模式、先發優勢以及開發運營能力三者打通充滿信心，據其表示，面對疫情的挑戰，過去兩年仍有近70座吾悅廣場如期開業，并完成年度目標，這是新城商業運營管理核心競爭力的最好答卷。
與此同時，吾悅廣場融資的路徑也逐漸理順。目前該公司自持116座吾悅廣場。截至2022年6月30日，有近80座吾悅廣場未進行經營性物業貸和資產證券化融資；2022年1-8月，臺州黃巖吾悅廣場、泰安泰山吾悅廣場等20座吾悅廣場經營性物業貸落地，累計獲得融資62億元左右。
管有冬透露，一般來說，經營性物業貸債務久期約8-10年，融資成本約6%-8%，符合公司優化債務結構的長期規劃。
疫情之下，全國化布局既令吾悅廣場相應分散疫情風險，也讓其在促活廣場經營方面有很多空間。上半年，新城控股實現商業運營總收入約47億元，同比增長20%；下半年力爭實現105億元的全年商業運營總收入目標。
王曉松指出，考慮到目前行業情況，新城控股將運營回暖、穩定經營作為商管工作的重點。公司在輕重并舉的規劃下，保持規模平穩增長。
但商業管理賽道競爭漸趨激烈，盡管新城控股是較早進入這一賽道的房企，過去有一定優勢，未來也將面臨新進入者及業內同行的競爭。
曲德君認為，目前行業主要有以下四大發展趨勢：經過多年高速增長，購物中心進入存量運營時代；購物中心的行業集中度提升，逐步進入行業整合階段，頭部企業市場份額進一步擴大，頭部企業紛紛開啟輕資產運營模式；國內經濟增長放緩、疫情頻發影響消費復蘇，單個商業體對經營風險的抵御能力不足，規模化、連鎖化經營的優勢凸顯；行業同質化嚴重，同時消費客群、消費理念、消費需求、消費方式也在深刻變化，深度經營和創新經營成為核心能力。
未來已來
半年來的努力沒有白費，目前新城控股經營性現金流已轉正：現金流凈額為115.03億元，去年同期為-75.72億元。平均融資成本為6.50%，較去年同期下降0.1個百分點。
中報披露，新城控股下半年計劃竣工148個子項目，實現竣工面積1,762.80萬平方米，其中，住宅項目951.16萬平方米，商業綜合體項目811.64萬平方米。關于擴張，王曉松坦言，會充分考慮行業、市場的變化，并結合新城控股自身的經營情況，適時開展新項目拓展。截至2022年6月30日，新城控股在全國范圍內合計擁有土地儲備1.31億平方米，可滿足未來2-3年的開發運營所需。新城控股在全國最具經濟活力和人口密度最高的地區布局，其中一、二線城市約占公司總土儲的37.05%，長三角區域三、四線城市約占公司總土儲的29.46%。
王曉松指出，新城控股下一步將通過甄別潛力區域與城市，把握結構性機會，在行業新格局中走高質量、可持續、穩健發展之路。
堅持做精主業的同時，新城控股為了提升核心競爭力，圍繞主業進行相關業務的研究和探索。截至2022年6月末，公司旗下吾盛能源累計投產項目55個，累計裝機規模約60（兆瓦）MW，預計年發電總量7500萬度，每年減少碳排放量74775噸。