南寧，2023年7月14日——房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行近日發布2023年中南寧寫字樓和零售市場總結與展望, 深度解析今年上半年商業辦公市場表現并展望未來市場趨勢。
甲級寫字樓需求溫和恢復驅動空置率回落
2023年上半年，南寧甲級寫字樓市場無新項目入市，存量維持在285.8萬平方米。供應放緩的同時總體需求恢復亦較緩慢，縮租和降租搬遷的現象仍時有發生。從體現新增需求總量的凈吸納量指標來看，上半年全市甲級寫字樓凈吸納量錄得4.1萬平方米，較上年同期下降約38.6%。雖然如此，近期需求修復也顯現加速跡象。分季度看，二季度凈吸納量錄得3.8萬平方米，較一季度有顯著提升，寫字樓租賃問詢也有明顯增長，有望為下半年帶來更多成交落地。
圖1 南寧甲級寫字樓市場歷年新增供應、凈吸納量和空置率
注：凈吸納量自2017年開始統計，空置率自2016年開始統計
資料來源: 戴德梁行研究部
全市平均月租金延續下行走勢，但降幅趨緩，上半年累計下降0.8%至每平方米60.7元。在無新供應入市影響下，存量項目逐步去化驅動全市平均空置率回落，半年累計下降1.4個百分點至40.4%。 隨著宏觀經濟持續復蘇，帶動新增需求增長，全市空置率有望繼續回落。
分板塊看，鳳嶺表現最為優異，上半年平均月租金逆勢上升1.6%至每平方米77.5元，空置率下降3.0個百分點至38.6%。主要源于部分前期降租幅度較大的項目在實現一定去化后回調價格。而五象新區甲級寫字樓平均租金仍在下探，半年下降3.4%，平均空置率則與去年末持平。
2023年下半年預計將有位于五象新區的一個項目入市，并帶來約9.2萬平方米甲級寫字樓新增供應。展望至2025年，若建設工期和招商進展順利，預測共計將有45.5萬平方米甲級寫字樓投入南寧市場，全部位于五象新區，培育區域商務氛圍的同時也帶來競爭壓力。但于全市而言，對比供應高峰期未來三年內供應節奏有所松緩，將有利于存量物業穩步去化。
圖2 南寧甲級寫字樓未來供應（2023年下半年—2025年）
資料來源: 戴德梁行研究部
另一方面，產業、經濟的發展有望為南寧辦公物業需求的增長注入動力。上半年，李寧宣布增資18億元加碼南寧供應鏈基地，比亞迪拍下南寧今年首宗出讓地塊，并將在南寧建設“比亞迪產業學院”。越來越多國內龍頭實業企業宣布擴大在南寧投資，體現其對南寧發展的良好預期，并有望帶動產業鏈上下游企業來邕，提振甲級寫字樓的新增需求。
戴德梁行南寧分公司項目及企業服務部主管、助理董事李煒明澤表示，今年以來，南寧陸續發布“大健康”、“能源”、“節能減排”等產業專項規劃，提出打造“全國康養標桿城市”、“大健康消費中心城市”和“現代能源裝備產業基地”，重點發展能源高端裝備制造產業和配套服務，大健康、新能源等熱點行業及相關配套的金融、專業服務和商貿物流業對寫字樓的需求有望繼續擴張，并推升租賃和買賣市場活躍度。
消費市場復蘇推動優質零售物業平均租金止跌回升
自從生產生活秩序全面恢復，南寧消費市場穩步復蘇。一季度南寧社會消費品零售總額同比增長7.4%，增速高于全國水平1.6個百分點。一季度全市批發和零售業增加值總量同比增長10.4%，增速高于全國水平5.9個百分點，成為推動全市經濟平穩發展的重要行業。1—5月，全市限額以上消費品零售額同比增長9.2%，汽車、服裝等品類漲幅領先；全市限額以上餐飲業實現營業額26.19億元，同比增長15.1%，增速比上年同期提高17.1個百分點。
消費市場的復蘇提振了部分優質零售物業業主的預期和信心，全市優質零售物業最優層平均租金止跌回升，環比去年末上升1.5%至每月每平方米260.0元。空置率上升勢頭也在一定程度上得到緩解，較去年末僅微升0.5個百分點至11.0%。分季度看，一季度市場延續此前復雜形勢下的慣性，租戶流失狀況仍有發生；二季度開始凈吸納量轉正，達到1.1萬平方米，體現出品牌和商家對經營的信心及預期加速修復。下半年，南寧預計還將迎來路橋融創茂和城西萬達兩個城市更新改造項目開業，帶來約20.5萬平方米優質零售物業新增供應。
圖3 南寧優質零售物業最優層平均租金走勢
資料來源: 戴德梁行研究部
近年來，南寧加大力度擴內需、促消費，結合各類節慶活動和潮流熱點不斷推出多種多樣的促消費活動，有效推動市場復蘇。萬象城等大型購物中心積極引入國際品牌首店，東盟盛天地等優質街區式商業項目憑借獨特的空間載體和優秀的運營能力，積極引入各類型集市、夜市，人流暢旺、表現搶眼。據報道，今年1—5月，全市重點商圈的人流量同比增長達30%。
業態方面，統計局數據顯示，一季度南寧新能源汽車產量同比增長高達316.7%，零售額同比增長達171.0%。在優質零售物業中，新能源汽車展示中心同樣維持了積極的擴張態勢，黃金珠寶、奢侈品等升級類消費保持穩健，餐飲業態持續恢復，但部分娛樂、體驗類業態出現收縮趨勢。戴德梁行研究院副院長、華南及華中區研究部主管及董事張曉端認為，隨著經濟環境繼續改善，南寧優質零售市場料將加快復蘇，競爭環境下運營維管和活動策劃能力越來越成為購物中心發展的關鍵。
免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。