眾所周知，受整體市場環(huán)境影響，部分開發(fā)商為加速去化，均推出了特價房、工抵房等促銷活動，房價走低，促銷活動不斷，樓市氛圍看上去似乎一片大好，但事實并非如此。珠海樓市降溫的跡象從一月就已經(jīng)開始，帶動預(yù)期持續(xù)下行，一季度整體呈低迷態(tài)勢。
樓市篇
據(jù)合富研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1-3月，珠海商品房（住宅、商業(yè)、辦公）網(wǎng)簽共7991套，成交面積為592899㎡。
其中，1月珠海住宅成交均價為28758.51元/㎡，環(huán)比上升6.96%，同比上漲20.97%。
但是，因受到春節(jié)假期和疫情反復(fù)等方面影響，二月的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)并不理想，珠海樓市觀望情緒較重，熱度不高。據(jù)了解，2月商品房網(wǎng)簽1579套，環(huán)比下跌33%；住宅網(wǎng)簽1201套，環(huán)跌39%。
直到“金三”樓市“小陽春”開啟后，三月有所起色，成交走勢則明顯上揚，住宅、商業(yè)、辦公等物業(yè)類型網(wǎng)簽環(huán)比均有所上漲，有“回暖”跡象出現(xiàn)。據(jù)了解，三月珠海商品房網(wǎng)簽2479套，環(huán)比上漲57%，網(wǎng)簽面積共228440㎡，環(huán)比上漲60%。值得一提的是，住宅網(wǎng)簽2007套，環(huán)漲67%；商業(yè)網(wǎng)簽105套，環(huán)漲59%； 辦公網(wǎng)簽367套，環(huán)漲18%；其他網(wǎng)簽607套，環(huán)漲19%
從區(qū)域數(shù)據(jù)上看，一季度珠海商品房網(wǎng)簽最高的是香洲區(qū)，成交2732套，斗門區(qū)緊隨其后，成交1800套，最低的是高新區(qū)，僅為794套。
盡管珠海的三月數(shù)字相對搶眼，但并不意味著珠海樓市已徹底“火熱”，只能勉強稱作“回暖”。總體上，房地產(chǎn)剛性需求、改善性需求依然還在，不過人們的房地產(chǎn)置業(yè)及投資會更加理性，若是要恢復(fù)購房者的信心預(yù)期，促使市場再度回暖，還尚需緩沖一定時間。
作為傳統(tǒng)的樓市黃金期四月已經(jīng)來臨，隨著多城降首付、利率下調(diào)等救市措施密集進行，將一定程度刺激提振市場信心。此外，開發(fā)商也已經(jīng)迫不及待了，借此熱潮推貨不斷，舉辦的各式各樣營銷活動，賺足眼球，同時也將逐步加快推盤步伐，借“撿漏”心態(tài)帶動購房客流在“銀四”期間上升，可以看出，價格優(yōu)勢和紅利政策，將是一個片區(qū)促進成交的一大利器。因此，4月的珠海樓市預(yù)期將慢慢轉(zhuǎn)好，回暖須有時。
區(qū)域篇
區(qū)域網(wǎng)簽方面，香洲區(qū)和斗門區(qū)霸榜前二，香洲區(qū)成績頗為亮眼，共成交2732套，斗門區(qū)緊隨其后，成交1800套。作為珠海行政與教育各方面配套最為齊全的區(qū)域，香洲區(qū)仍是購房者心中的“白月光”。隨著航空新城各項基建設(shè)施基本落成，金灣區(qū)住宅類產(chǎn)品備受購房者青睞，位居第三，共成交1774套。
雖然市場回暖緩慢，但從實際成交情況來看，在珠海主城區(qū)的話，更建議選擇行政中心輻射圈內(nèi)，更具改善力的住宅產(chǎn)品。而金灣區(qū)，作為珠海西部的龍頭區(qū)域，也將帶領(lǐng)其他區(qū)域上漲。作為價格低洼的西區(qū)，更建議選擇被低估的板塊，以及稀缺的優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品，降低投資風(fēng)險的同時，未來更易轉(zhuǎn)手。
成交篇
據(jù)合富研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年，珠海商品房（住宅、商業(yè)、辦公）網(wǎng)簽共7991套，成交面積為592899㎡。其中，網(wǎng)簽前十的項目多數(shù)位于宜居板塊，如香洲區(qū)，斗門區(qū)，金灣區(qū)等，優(yōu)越的地理區(qū)位加上華發(fā)，萬科等品牌房企影響力的雙重優(yōu)勢加持，自然備受歡迎。
位于斗門區(qū)的華發(fā)水郡花園榮登第一，住宅網(wǎng)簽共277套；位于香洲區(qū)的華發(fā)國際海岸花園網(wǎng)簽成交197套，排名第二；位于橫琴新區(qū)的華發(fā)天琴花園排名第三，網(wǎng)簽成交139套。
從以上的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)可以看出，上榜的樓盤均由品牌房企打造，其中華發(fā)水郡花園、華發(fā)國際海岸花園、華發(fā)天琴花園、華發(fā)琴悅灣花園、華發(fā)依山郡五個樓盤均為華發(fā)開發(fā)打造，可見華發(fā)實力之雄厚，并且深得購房者喜歡。
除了品牌效應(yīng)外，配套齊全、品質(zhì)高、總價低的剛需樓盤受到的關(guān)注相對較高，而珠海樓市目前也仍以剛需為主。現(xiàn)如今在購房者觀望情緒較嚴重的環(huán)境下，項目憑借其產(chǎn)品力、品牌力等優(yōu)勢才能贏得更多購房者的青睞。
土地篇
今年第一季度的珠海土拍落下帷幕，回顧前三月，珠海土地市場先抑后揚，盡管2022開局突兀，房企拿地越來越謹慎，但一季度珠海土地市場在2-3月仍有不俗表現(xiàn)。
從月度來看，珠海一季度土拍高峰主要集中在3月，雖然2月只有兩宗土拍，但卻拿下季度土拍面積、金額“雙料”冠軍。
從區(qū)域來看，第一季度珠海土地市場共有5幅土地出讓，共計3個區(qū)域土地拍出，其中包括高新區(qū)1塊、斗門區(qū)2塊、保稅區(qū)2塊，拍地成交總面積達148834.66平方米，土拍總攬金約28.58億元。
從土拍數(shù)量來看，斗門區(qū)和保稅區(qū)分別共計拍出2宗并列第一；從出讓面積來看，高新區(qū)共計出讓約76747.53㎡位列第一；從成交總價來看，高新區(qū)攬金約13.02億元位列第一。
2022年第一季度總攬金約28.58億元
據(jù)樂居統(tǒng)計，2022年1-3月，珠海一共掛牌5宗商住地，土拍總攬金約28.58億元，拍地成交總面積達148834.66平方米，其中純住宅2塊，商住2塊，1塊為綜合性用途。
第一季度成交總面積約14.9萬㎡
從總面積看，2022年珠海第一季度拍地成交總面積約14.9萬㎡。其中，正方競得的地塊以76747.53㎡成為珠海第一季度拍地成交總面積第一。
最高樓面價為9409元/㎡
2022年珠海第一季度土拍樓面價位居首位的是位于唐家北圍的22002/珠自然資儲2022-01，正方于2月18日以樓面價9409元/㎡，成交金額達13.02億元收入囊中。
土拍成交最高總價達13億元
正方以13.02億元的總價，成為2022年珠海第一季度土拍地總價的第一名，該項目包含二類居住、商業(yè)、小學(xué)、幼托、城市道路、公園綠地，功能齊全。
華發(fā)項目以7.59億元的總價成為2022年珠海第一季度土拍總價的第二名，該項目位于斗門區(qū)湖心路片區(qū)，為純住宅地。
位居總價榜第三名的是位于斗門湖心路片區(qū)，為大橫琴以3.4億元總價競得，該地塊樓面價為8543元/㎡，面積達14428.31㎡。
宋城演藝度假區(qū)旅游地塊被拍下
另外，令人關(guān)注的宋城演藝中心也成功出讓，珠海新斗金城藝投資有限公司以樓面價約338元/㎡，總價6200萬元競得斗門區(qū)約14.56萬㎡旅游地塊。其中建設(shè)內(nèi)容包括景區(qū)入口、游客中心、雨林中庭、會議中心、科技館、酒店和地下公共設(shè)施等旅游文化演藝配套設(shè)施。
從數(shù)據(jù)可以看出，地塊熱度分化明顯，主城區(qū)、金灣區(qū)、橫琴暫未開始拍地，而唐家北圍仍是高價地區(qū)域，老房企再度補倉、新晉房企表現(xiàn)積極。
另外，按照第一季度的供地節(jié)奏，基本可以預(yù)見，珠海的供地潮尚未開始，將會在接下來的三個季度中逐一掀起，并且面對著愈發(fā)謹慎的開發(fā)商們，在供應(yīng)地塊的選擇上，熱門板塊大概率會占大頭。
此外，這對于今年在珠海尚未有收獲的房企將是較好的拿地機會。其中國企和央企可能會占大頭，畢竟他們資金相對來講更充裕，拿地的容錯更低。
對于購房者來說，越來越多的知名房企在區(qū)域拿地是一件好事。屆時產(chǎn)品會越來越多，可供購房者挑選的也會更多，而為了吸引購房者，開發(fā)商勢必會注重產(chǎn)品的質(zhì)量提升，這對于購房者和珠海市場來說，都是一個絕好的機遇。
主編手記：
從第一季度的網(wǎng)簽成交情況來看，珠海的網(wǎng)簽數(shù)量較往年都有所偏低，這是因為去年珠海網(wǎng)簽成交破新高之后的“真空”后遺癥，再加上一季度春節(jié)放假和疫情的持續(xù)影響。
總之，珠海第二季度的成交表現(xiàn)更加讓人期待，一是全國多地購房政策“松綁”，珠海是否跟進？二是珠海多個交通建設(shè)實現(xiàn)大突破，刺激諸多板塊內(nèi)項目趨熱；三是珠海房貸利率下降，放款速度也在加快，一些觀望的客戶必將在第二季度出手，特別是剛需“上車”的朋友。
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文章來源:樂居買房
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