2022年2月，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)延續(xù)，最新百?gòu)?qiáng)房企銷售業(yè)績(jī)表現(xiàn)也說(shuō)明一點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心尚未恢復(fù)，短期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)仍面臨較大的銷售壓力。
具體來(lái)看，2月百?gòu)?qiáng)房企銷售業(yè)績(jī)同環(huán)比雙降，且降幅較往年同期明顯較大，其中同比降幅接近“腰斬”，較2021年月均水平更是下降近六成。2022年企業(yè)融資環(huán)境繼續(xù)保持嚴(yán)峻，隨著上半年債務(wù)集中到期，部分企業(yè)償債壓力進(jìn)一步加大。而房企投資方面也將受到銷售下滑與償債的影響，拿地積極性仍將保持謹(jǐn)慎，央企國(guó)企仍是拿地主力。
從近期政策層面來(lái)看，雖然有所緩和，但就目前的市場(chǎng)情況而言，政策放松力度和形勢(shì)與2008年及2014年不能同日而語(yǔ)，且遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)頹勢(shì)的作用，尤其是對(duì)于三四線成績(jī)及弱二線城市，短期內(nèi)市場(chǎng)信心和預(yù)期仍然不足，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力仍然較大。
01
百?gòu)?qiáng)房企銷售同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大
2022年2月，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)下行調(diào)整趨勢(shì)，疊加春節(jié)期間市場(chǎng)預(yù)冷，企業(yè)銷售同比降幅較1月進(jìn)一步擴(kuò)大。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，2月行業(yè)百?gòu)?qiáng)房企僅實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額4015.8億元，環(huán)比1月降低23.5%、同比降低47.2%，較1月降幅擴(kuò)大逾十個(gè)百分點(diǎn)，較2021年月均水平則降低56.5%。
從全口徑銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售金額4635億元，環(huán)比1月下降20.8%，同比降幅也接近47%，較2021年月均水平降低56%。
由于2月份疊加春節(jié)期間市場(chǎng)進(jìn)一步降溫，整體行業(yè)信心不足，市場(chǎng)整體供求和成交都沒(méi)有明顯轉(zhuǎn)暖跡象，企業(yè)推盤(pán)及營(yíng)銷積極性也普遍不高。短期內(nèi)，市場(chǎng)下行壓力仍然較大，后續(xù)3、4月份市場(chǎng)能否回暖仍有待觀望。
02
上半年房企償債壓力難言樂(lè)觀
房企銷售業(yè)績(jī)下滑的同時(shí)，仍面臨較大的償債壓力。
從歷年來(lái)房企融資來(lái)看，年初融資規(guī)模相對(duì)較高，但由于大部分房企融資受限，2022年1-2月行業(yè)典型房企的發(fā)債并沒(méi)有迎來(lái)明顯改觀，同比遠(yuǎn)低于歷史同期。且從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，新發(fā)債企業(yè)仍以國(guó)資隊(duì)為主，國(guó)企央企的發(fā)債總量占到近5成。
從債務(wù)到期情況來(lái)看，2022年房企的到期債券主要集中在上半年，3、4、6月份的到期量均超過(guò)600億元，超2022年月均到期水平。特別是境外債的償還壓力較大，1-6月境外債到期占今年總債券到期量超過(guò)60%。
房企債務(wù)違約潮仍將持續(xù)爆發(fā)，金融機(jī)構(gòu)的白名單也主要針對(duì)國(guó)資企業(yè)以及部分優(yōu)秀的民企，短期內(nèi)大部分企業(yè)的償債壓力仍難言樂(lè)觀。
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文章來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市
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